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SOHO中國趁上海房價上漲再售物業 潘石屹否認“撤資”

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2016-03-09 07:15:02 來源:證券日報 

  3月8日,SOHO中國發布2015年經過審計後的年度業績報告。除了凈利潤同比大幅下滑,SOHO中國董事長潘石屹稱,“其他財務指標要比預想的好”。

  值得註意的是,潘石屹在其2015年業績發布會上透露,“我們看到上海房價上漲非常快,所以臨時做了一個決定,把部分非核心物業資產拿出來銷售,SOHO中國將先銷售上海世紀廣場試探市場”。

  “上海世紀廣場建築面積超過4.2萬平方米,每天每平方米租金超過10元,我們要想一想按照什麽樣的回報率去定價。”潘石屹接受《證券日報》記者采訪時表示,“無論怎麽定價,都比上海現在銷售的住宅回報率要高得多”。

  不過,潘石屹也強調,近期有種聲音稱,SOHO中國不看好京滬持有物業,要撤資,實際上不是的。SOHO中國擁有京滬170萬平方米的物業,這些物業價值都在水漲船高,為股東帶來了價值。

  租金收入達10億元

  據SOHO中國2015年業績報告顯示,2015年公司實現營業額約9.95億元,毛利潤約7.34億元,毛利率約74%;凈利潤約5.38億元,同比大降86.82%;現金及銀行存款供給約90.12億元,凈負債率約為24%;派發特別股息每股0.348元。

  對於凈利潤大度下滑的原因,SOHO中國CEO張欣表示,“利潤大幅度降低,是因為我們現在不再賣物業了,SOHO中國以前是一個銷售物業的企業,銷售物業有很大利潤。轉型運營持有物業後,凈負債率為24%,現金比例也非常高。這是非常成功的轉型”。

  值得一提的是,SOHO中國租金收入同比大幅提高,租金收入約10.52億元,同比上漲約148%。潘石屹稱,在2015年整體經濟並不理想的大環境中,SOHO中國新出租了28.78萬平方米物業,完成了預期目標的128%,租金收入約10.52億元。其中,望京SOHO換簽合同的租金平均比原合同上漲了25.1%,SOHO世紀廣場的上漲了24.7%。如此大量新增辦公樓的出租,即使是在紐約、香港、東京等國際大都市,在短短一年時間裏完成也是非常困難的。

  談及怎樣看待京滬兩城的辦公物業市場, 潘石屹表示,2009年SOHO中國去上海的時候,所有人都說上海辦公樓市場不好過。但是,以上海世紀廣場項目為例,每天每平方米租金從6元漲到了10元以上;北京的辦公樓市場相對上海更好一些,租金和租賃速度比上海更快,以望京SOHO為例,我們拿地時測算,若每天每平方米租金達到3元錢就能賺錢,建成後每天每平方米租金最低不低於6元,現在已經超過10元。

  潘石屹稱,在低利率、低存款準備金的環境中,一定會催生資產的升值,京滬市場已經出現了這種現象,尤其在利息下降的環境下,有回報的資產價值一定是上升的。

  再度銷售物業

  盡管潘石屹看好京滬物業的升值空間,但他仍然決定再度銷售物業。

  “不是拿出170萬平方米物業裏的核心資產來銷售,而是準備銷售非核心資產的個別項目。”潘石屹透露,這個月底,SOHO中國將銷售第一個項目,即上海的世紀廣場。“若能夠有好的價格,賺更多利潤,也對股東有交代。如果按照我們想象中的價格銷售出去,也是一個比較高的回報,其它的還沒有什麽想法”。

  張欣也表示,對哪些物業以百分之多少比例銷售是沒有目標的,市場行情好,銷售非核心資產,也是從公司角度考慮的,這種方式並不是不常見的,世界上很多公司在適當時候也都有資產調整計劃。

  或許是為了利潤指標,潘石屹臨時決定銷售物業。但從SOHO中國手持現金量來看,潘石屹並不缺錢。據其業績報告顯示,SOHO中國現金及銀行存款約90.12億元。

  對於這90億元現金如何使用,張欣透露,“我們不會在拿地方面非常激進,因為公司轉型之後,是以辦公樓出租為主的房地產公司,真正的增長空間是來自於SOHO 3Q,它的經濟模式不需要大量投資,是以輕資產模式運營的,所以不需要手上控制太多的現金”。

  對此,SOHO中國總裁閻巖補充道,即使在SOHO 3Q業務擴張過程中,SOHO中國也不會購買任何物業,而是會與更多的開發機構、投資機構進行合作。

  置換外債降低匯率風險

  事實上,在SOHO中國轉型過程中,一直備受非議的是資產負債情況。SOHO中國為了加快轉型,也曾在海外大量借債,不過,這種模式正在轉變中。

  據SOHO中國業績報告顯示,2015年,是市場上資金寬松的一年。在低利率、低存款準備金的環境中,去年SOHO中國完成了30億元人民幣債的發行,利率僅為3.45%,同時償還了部分外幣債,以此來規避匯率波動給公司帶來的風險。

  對此,張欣稱,以前SOHO中國海外債務量很大,當時美元債融資成本比較便宜。“隨著近一段時間人民幣兌換美元匯率的下降,像我們這樣的企業就承擔很大的匯率風險,因為要用人民幣收入來償還美元債,因此我們董事會對這件事非常的謹慎,一年多前,我們就做出一個決定,要快速的把這個債務結構改變一下,從外債變成內債”。

  “剛巧在我們做這個決定的同時,人民幣債務市場發展的非常好,現在,SOHO中國的外債在所有的債務裏面只占16%,已經非常小,很健康,不用太擔心匯率風險了”。張欣補充道。

(責任編輯:韓衛東 HF065)

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